Arsa ve imar durumu
Villa projesinin nihai büyüklüğünü, arsanın güzelliği değil imar durumu belgesindeki üç rakam belirler: emsal, taks ve izin verilen kat sayısı. Bu bölümde arsa alımı öncesi çıkarılması gereken belgeleri ve okunma yöntemini ele alıyorum.
İmar durumu belgesi ne anlatır
Belediyeden alınan imar durumu belgesi (çap), parselin hangi kullanım fonksiyonuna ayrıldığını, emsal (kaks) değerini, taban alanı katsayısını (taks) ve çekme mesafelerini gösterir. Emsal 0.30 olan bir arselde 1000 m² parsel üzerine en fazla 300 m² kapalı alan inşa edilebilir — bahçe villasında bu genellikle iki kat ve bodrum arasında paylaştırılır.
Çekme mesafeleri (ön/yan/arka bahçe) ise villanın parsel üzerindeki oturuş alanını sınırlar; bu mesafeler bazen arsanın görsel avantajını (deniz manzarası, eğim) kullanılamaz hâle getirebilir. Belgeyi arsayı görmeden değil, arsada durarak okumak gerekir.
Yola terk ve ihdas durumu
Tapudaki m² ile fiilen kullanılabilir m² arasında fark olabilir. Belediye yol genişletmesi planlıyorsa, parselin bir kısmı "yola terk" şerhiyle kullanım dışı kalır; tam tersi, kadastro fazlası bir alan "ihdas" yoluyla parsele eklenebilir. Bu şerhler tapu kaydında görünmez, imar müdürlüğünden ayrıca sorulmalıdır.
Sahadan tecrübem: özellikle yeni açılan bölgelerde satıcının beyan ettiği m² ile imar planındaki kullanılabilir alan arasında %5-15 sapma görülüyor. Bu fark, fiyat pazarlığında değil, proje büyüklüğü kararında ortaya çıkıyor.
Zemin etüdü ve deprem yönetmeliği
2019 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği kapsamında zemin etüdü, temel tipini ve inşaat maliyetini doğrudan etkiler. Antalya'nın kıyı şeridinde alüvyon zemin yaygındır ve bu zeminlerde kazıklı temel gerekebilir — bu, bütçeye villa büyüklüğüne göre %8-20 arası ek maliyet olarak yansır. Etüt raporu, arsa alımı öncesi bir jeoloji mühendisinden bağımsız olarak da temin edilebilir; satıcının sunduğu rapora güvenmek yerine ikinci bir görüş almanızı öneririm.
Tapu kayıtları ve şerhler
Tapu kaydındaki ipotek, irtifak hakkı, intifa hakkı veya ihtiyati tedbir şerhleri; arsa devrini geciktirebilir veya tamamen engelleyebilir. Güncel tapu kaydı, satış vaadi sözleşmesinden önce e-Devlet veya tapu müdürlüğünden alınmalıdır.